一、前期准备
1. 资金准备
| 首付 | 明确能拿出来的最大金额，建议预留 3-6 个月月供作为应急资金 |
| 成交价上限 | 根据首付 + 贷款额度反推，不要超出承受范围 |
| 借款渠道 | 提前确认能借到多少（亲友、信用贷等），列入总预算 |
| 月供承受力 | 月供不超过家庭月收入的 40%，留足生活开支 |
| 贷款资质 | 提前到银行或公积金中心查询征信、流水、贷款额度 |
💡 建议：先拿到银行预批函再看房，心里有底，谈判时也更有底气。
2. 锁定片区与中介
- 地图找房：在贝壳、链家、安居客等 APP 上用地图找房功能，锁定目标片区
- 多加中介：至少加 10 个不同中介公司、不同门店 的中介，覆盖片区内主要渠道
- 蹲朋友圈：高性价比房源一般是业主真实报价，通过中介朋友圈可以提前摸清市场低价线
- 筛选靠谱中介：观察中介是否主动告知房源缺点、是否急于逼单，优先选择耐心专业的
3. 谈判纪律
⚠️ 铁律：没跟家人商量好、没对比完所有房源之前，不要在中介面前表露你特别喜欢某套房子。
中介一旦确认你\”看上了\”，就会：
- 制造紧迫感（“这套好几个人在看”）
- 逼你冲动交定金
- 压缩你的议价空间
保持\”可买可不买\”的态度，是砍价的最大筹码。
二、房价调研
1. 了解真实成交价
| 平台查成交 | 贝壳、链家等平台查看同小区/同户型最新成交记录 |
| 实地看房 | 先看几套，了解房东报价，跟房东打听近期成交价 |
| 中介闲聊 | 以\”随便看看\”的心态跟中介聊，套出近期成交区间 |
| 假扮房东 | 让家人假扮房东去附近中介问：\”我这个小区、这个户型、这个面积，现在能卖多少？\”中介会分别告诉你急售价和正常价 |
2. 了解挂牌时长
- 挂牌越久，房东议价空间越大
- 新挂牌的房子房东心态较高，不好砍
- 挂了 3 个月以上的，房东通常已经调低预期
3. 房子流动性评估
- 这个小区、这个户型好不好卖？接手人群多不多？
- 急用钱时能不能快速变现？
- 流动性差的房子（偏远、户型差、楼层差）慎买，容易砸手里
