在“双碳”目标成为刚性约束、城市更新行动进入深化阶段的当下，楼宇建筑作为城市碳排放的“主力军”，其节能改造已经从“可选项”变成了“必答题”。数据显示，2024年全国民用建筑运行碳排放达24.7亿吨，占全国能源消费总量的22.1%，其中公共建筑占比超43%，而照明与空调系统的能耗合计占建筑总用电的75%以上。对于存量楼宇而言，BA楼宇自控系统搭配智能照明、空调集控的改造方案，既是响应政策要求的合规动作，也是实现降本增效的核心抓手。
一、为什么BA智能集控改造是必做项？
政策层面的刚性要求
2025年中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出，要持续推进既有居住建筑和公共建筑节能改造，未采取节能措施的公共建筑改造后整体能效需提升20%以上。各地陆续出台的建筑领域节能降碳实施方案中，也将年能耗超1000吨标准煤的公共建筑列为重点监管对象，要求建立能耗监测体系并逐步完成绿色化改造，不达标的项目将面临限电、罚款甚至纳入信用黑名单的约束。
经济层面的降本价值
商业楼宇、产业园区的运营成本中，能源费用占比普遍达30%-40%，其中空调系统能耗占40%-60%，照明能耗占25%-35%。传统楼宇的设备运行依赖人工管控，普遍存在“下班忘关空调、公共区域长明灯、空调过冷过热”等浪费问题，而BA系统搭配智能集控方案，可通过按需供能、自动调光、负荷预测等策略，实现综合节能20%-30%，对于10万平米的商业综合体而言，每年可节省电费超百万元，3年左右即可覆盖改造成本。
资产层面的增值属性
获得绿色建筑认证、完成节能改造的楼宇，租金溢价普遍可达10%-15%，同时更符合ESG投资要求，更容易获得绿色信贷、专项债等低成本资金支持。对于持有型物业而言，节能改造不仅是成本优化手段，更是资产保值增值的核心动作。
二、存量楼宇节能改造的实施路径
第一步：能耗诊断，摸清家底
改造前需先完成全域能耗审计，安装分项计量表计，明确各区域、各设备的能耗占比，识别出高耗能的痛点环节。比如很多老旧楼宇的空调系统存在“大马拉小车”的问题，冷水机组长期低负荷运行效率不足50%，公共区域照明24小时常亮，这些都是优先改造的重点。
第二步：分模块改造，优先落地低成本高回报项
第三步：数据驱动持续优化
接入能源管理平台后，可实时统计各区域能耗数据，自动生成碳排放台账，通过AI算法持续优化控制策略，比如根据天气预报提前调整空调负荷、根据人流密度动态调节照明亮度，实现节能效果的持续提升。
三、如何做到花费少、回本快？
优先采用EMC合同能源管理模式
这是目前存量楼宇改造最主流的模式，由节能服务公司全额承担改造成本，业主无需前期投入，改造后双方按照约定的比例分享节能收益，服务商的收益完全来自节省下来的电费，相当于“零风险、零投入”完成改造。目前行业内普遍承诺的节能率兜底在15%-30%，部分项目实测节能率甚至超过40%，对于业主而言完全没有风险。
充分利用政策补贴
各地对于既有建筑节能改造、绿色建筑认证、合同能源管理项目都有专项补贴，比如中央预算内投资、超长期特别国债、地方绿色改造专项基金等，部分地区对于节能率超20%的项目补贴比例可达改造成本的30%，进一步降低改造门槛。
最大化利旧原有设备
国产BA系统普遍兼容BACnet、Modbus等主流协议，可对接老旧的空调、照明设备，无需大规模拆改原有管线，施工周期短，且不影响楼宇正常运营，相比全拆全改的方案，成本可降低50%以上。
优先选择国产化方案
相比外资品牌，国产BA系统、智能控制设备的造价更低，且没有封闭协议壁垒，后期运维成本可降低30%以上，同时完全适配信创要求，适合政务楼宇、国企园区等有合规要求的项目。
对于存量楼宇而言，BA智能集控改造早已不是“成本项”，而是回报周期清晰、收益稳定的“投资项”。在双碳政策持续收紧、城市更新行动不断深化的背景下，早改造早受益，既能满足合规要求，也能实现降本增效，是楼宇运营方不可错过的转型机遇。
